Компания "Belэтаж" - информация

"Квартиры посуточно – опыт Санкт-Петербурга"

В сезон белых ночей во всех «стратегических» местах нашего города расставлены очень заманчивые предложения сдачи самого разнообразного жилья. От одного часа, далее везде...

Для многих путешественников и командировочных петербургский рынок посуточной аренды все еще начинается со встречи с непременным атрибутом российского гостеприимства – бабули на вокзале. Кстати, с недавних пор все они гордо дефилируют по дебаркадеру в кислотно-салатном одеянии, похожем на экипировку сотрудников ГИБДД, только вместо «мобильных» табличек, которые мгновенно прятались при виде милиционера, на их униформе красуется яркая надпись: Комнаты. Квартиры. Гостиницы.

Именно эти скромные труженицы обычно бальзаковского возраста представляют емкий срез, так сказать, квинтэссенцию предложения по краткосрочной аренде - от угла в затрапезной хрущевке до квартир представительского класса. Понятно, что бабушки на вокзале не занимаются самодеятельностью, предлагая приютить у себя, а являются только посредниками. Понятно также, что "вокзальная наценка" рассчитана на восхитительную наивность, отягощенную приличным кошельком гостя города.

Однако в последние несколько лет владельцы многих сдаваемых в аренду квартир пересмотрели подход к поиску съемщиков и обратились к профессиональным методам поиска клиентов. Во многом это связано с определенным сдвигом в ментальности части арендодателей – многие хозяева жилья стали воспринимать получение дохода от аренды как бизнес. По наблюдениям специалистов, люди, имеющие хороший доход от сдачи элитных и квартир повышенной комфортности, предпочитают пользоваться услугами доверительного управления, которые предоставляют специалисты специализированных агентств.

Поэтому они стараются использовать возможности рекламы объекта (например, в Интернет), составления графика заполняемости объекта, предоставляемые профессиональными службами. Не секрет, что обеспечение приемлемого "коэффициента заполняемости" требует существенных затрат на рекламу и страховку имущества, если оно красивое и дорогое.

Традиционно вопросами посуточной аренды в Петербурге занимались агентства недвижимости. Но в последнее время, им активно начинают составлять конкуренцию туристические компании, предлагающие широкий спектр вариантов «туристической» аренды для своих клиентов – от квартир эконом-класса или номеров в общежитиях до элитных квартир и почти королевских чертогов в самых престижных местах города.

В целом же, сейчас краткосрочная аренда представляет собой самостоятельный сегмент рынка, которым все активнее занимаются специализированные компании. Такие компании, как правило, обладают «заточенной» под такую деятельность собственной структурой, которая отвечает и за поиск и отбор клиентов, и за поддержание находящихся в управлении квартир в должном состоянии. Квартиру нужно постоянно поддерживать в хорошем состоянии – убирать после каждого гостя, делать косметический ремонт.

В подобных фирмах существует специальный штат сотрудников, которые занимаются ежедневным «поддержанием порядка» – специальные горничные убирает жилье после "пересменки" постояльцев. Кроме того, необходимо учитывать и тот факт, что скорость порчи вещей и отделки жилья при посуточной аренде значительно выше, чем при долгосрочной – ведь в квартире постоянно меняются жильцы.

Обычно получение максимального дохода от аренды связано с титаническими усилиями по обеспечению высокой заполняемости помещений. Предложения распространяются и через бабушек на вокзале, и через турагентства, и через Интернет.

И все же в период туристического сезона это весьма рентабельный бизнес. Туристы и заботливые родители охотно используют краткосрочную аренду квартир в Санкт-Петербурге в качестве альтернативы постсоветским гостиницам с их низким уровнем сервиса, но большими финансовыми претензиями (обычный номер «с удобствами» в трехзвездочном отеле сегодня стоит от 70 до 100 долларов).

Примерно столько же с вас попросят и за очень приличную одну- или двухкомнатную квартиру в центре города. По уровню комфорта такие квартиры вполне соответствуют четырех-пятизвездочным гостиничным номерам: мебель хорошего качества, бытовая техника, зачастую джакузи и "теплые полы".

Тем не менее, есть и минусы – рынок посуточной аренды отличает ярко выраженная сезонность спроса – он "расцветает" с наплывом туристов (и абитуриентов) в период белых ночей. В это время спрос на рынке посуточной аренды довольно высок – снять квартиру в Санкт-Петербурге сложно.

После этого рынок «увядает» до зимы, когда вновь наступает кратковременный подъем – примерно с двадцатых чисел ноября до середины января. Поэтому вполне естественно, что планка арендных ставок перед Новым годом регулярно повышается в среднем на 50%.

Кроме того, обычно в пик сезона туристы не обращают внимания на некоторые параметры своего временного жилья, весьма существенные для более разборчивых арендаторов в «несезон». В результате квартиры, летом идущие нарасхват, по окончанию сезона часто пустуют.

В последнее время значительную конкуренцию сдающимся посуточно квартирам в центре Санкт-Петербурга составляют апарт-отели (или мини-отели), во множестве открывшиеся в Петербурге в период подготовки к празднованию юбилея города.

Как правило, они предоставляют своим клиентам и дополнительные услуги по оформлению, регистрации и встрече клиентов (если речь идет об иностранцах или гостях из других регионов России). А часто организуют и полноценную туристическую программу для постояльцев.

Поэтому по некоторым экспертным оценкам, в целом посуточная аренда постепенно начинает проигрывать мини-отелям. Все больше хозяев хороших квартир в центре города (элитных квартир и квартир бизнес-класса переводят свои объекты в долгосрочный сегмент и не пытаются заработать дополнительные деньги на летней аренде. С посуточного рынка уже ушли и объекты, находящиеся в спальных районах – учитывая невысокую цену и трудности с поиском клиентов, сдавать их посуточно просто невыгодно.

Но существует и противоположная тенденция – покупка (или дорогостоящий ремонт) жилья с целью последующей эксплуатации на рынке краткосрочной аренды. Такой вариант (купить, чтобы сдавать) обычно имеет смысл при наличии «длинных» денег.

Обычно основными факторами, влияющими на рыночную стоимость предназначенной к такой деятельности квартиры, являются – местоположение, размер и планировка жилья, качество отделки, наличие мебели и технического оборудования, класс здания и возможность парковки, а также вид из окна (например, иностранцы часто как непременное условие при аренде ставят «вид на воду»).

Часто затраты будущего рантье на ремонт могут быть сопоставимы со стоимостью самого жилья. Квартира должна быть отремонтирована по евростандарту (желательно с привлечением дизайнера), а также оборудована современной бытовой техникой ведущих марок (разборчивые клиенты часто придают большое значение уровню оснащенности жилья бытовой техникой, качеству и количеству встроенных приборов). В первую очередь следует укомплектовать и обустроить кухню и ванную. Что касается мебели, она, безусловно, должна быть импортной и дорогой.

После этого обычно заключается договор доверительного управления, которые предоставляют специалисты агентств недвижимости или специализированных компаний, занимающиеся только краткосрочной арендой. В этом случае агентство полностью занимается квартирой: начиная от мелкого ремонта и заканчивая взиманием платежей с арендаторов.